Artigos sobre Como Funciona Arrendamento

O que é Como Funciona Arrendamento

O arrendamento rural é uma modalidade de contrato agrário fundamental no agronegócio brasileiro, regulamentado pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) e pelo Decreto nº 59.566/66. Na prática, trata-se de um acordo onde o proprietário da terra (arrendador) cede o uso e gozo do imóvel rural a outra pessoa (arrendatário) para que esta exerça atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista. Em troca dessa cessão, o arrendatário paga uma remuneração fixa, similar a um aluguel urbano, independentemente do resultado produtivo da safra.

Diferente da parceria rural, onde há partilha de riscos e lucros, no arrendamento o risco da atividade é assumido integralmente pelo produtor que está cultivando a terra. Isso significa que, mesmo em caso de quebra de safra por questões climáticas ou pragas, o valor acordado pelo uso da terra deve ser pago ao proprietário. Essa modalidade é estratégica para produtores que desejam expandir a área plantada sem a necessidade de imobilizar capital na compra de terras, permitindo direcionar recursos para maquinário, tecnologia e insumos.

Do ponto de vista tributário e jurídico, entender como funciona o arrendamento é crucial, pois a natureza da receita gerada impacta diretamente as obrigações fiscais das partes envolvidas. Enquanto a atividade produtiva gera receitas da atividade rural, o valor recebido pelo proprietário da terra é considerado rendimento de aluguel, sujeito a regras específicas de tributação que diferem daquelas aplicadas à venda da produção agrícola, exigindo planejamento para evitar passivos fiscais.

Principais Características

• Remuneração Fixa: O preço do arrendamento deve ser estipulado em quantia fixa de dinheiro, embora seja comum no mercado a prática de indexação ao preço de produtos (como sacas de soja ou arroba de boi), o que exige atenção jurídica na redação do contrato.
• Risco Unilateral: Todo o risco do empreendimento, incluindo variações climáticas, oscilações de mercado e problemas fitossanitários, recai exclusivamente sobre o arrendatário. O arrendador tem direito a receber o valor combinado independentemente do sucesso da produção.
• Prazos Mínimos Legais: A legislação estabelece prazos mínimos de vigência para garantir o retorno do investimento do produtor, sendo geralmente de 3 anos para lavoura temporária e pecuária de pequeno/médio porte, e 5 ou 7 anos para culturas permanentes ou atividades florestais.
• Direito de Preferência: O arrendatário possui preferência na renovação do contrato em igualdade de condições com terceiros e também na compra do imóvel, caso o proprietário decida vendê-lo durante a vigência do contrato.
• Natureza da Posse: O arrendatário detém a posse direta do imóvel para uso e exploração, enquanto o proprietário mantém a posse indireta e o domínio da terra, devendo garantir o uso pacífico da propriedade pelo produtor.

Importante Saber

• Tributação Diferenciada: Para o proprietário (arrendador) pessoa física, a receita do arrendamento não é considerada receita da atividade rural, mas sim aluguel comum, devendo ser tributada via Carnê-leão (tabela progressiva do IR) mensalmente. Já para o arrendatário, o valor pago entra como despesa de custeio, dedutível na apuração do resultado da atividade rural.
• Cláusula de Preço em Produto: Embora o Estatuto da Terra determine que o preço seja fixado em dinheiro, o costume de fixar em “sacas por hectare” é amplamente difundido. Contudo, para fins fiscais e legais, recomenda-se que o contrato estabeleça o valor em reais, podendo haver cláusulas de reajuste, para evitar descaracterização do contrato ou problemas com o Fisco.
• Obrigações de Conservação: O arrendatário tem o dever legal e contratual de conservar os recursos naturais da propriedade, devendo observar as legislações ambientais e devolver a terra nas mesmas condições em que a recebeu, salvo a deterioração natural pelo uso regular.
• Formalização Contratual: Embora contratos verbais sejam válidos, a formalização por escrito é essencial para segurança jurídica, especialmente para comprovação de despesas perante a Receita Federal, acesso a crédito rural e proteção contra retomada indevida das terras.
• Impacto da Reforma Tributária: Com as mudanças previstas para 2025 e a introdução de novos tributos (IBS e CBS), é vital revisar como os custos operacionais e a carga tributária sobre insumos e serviços afetarão a margem de lucro do arrendatário, o que pode influenciar futuras negociações de valores de arrendamento.