Artigos sobre Imóvel Rural em Área Urbana

O que é Imóvel Rural Em Área Urbana

O conceito de Imóvel Rural em Área Urbana refere-se a uma situação jurídica e tributária específica onde uma propriedade, embora esteja geograficamente localizada dentro do perímetro urbano definido pelo município (Plano Diretor), mantém sua destinação econômica voltada para atividades do agronegócio. Este cenário é comum no Brasil devido à rápida expansão das cidades, que frequentemente avançam sobre áreas anteriormente rurais, “englobando” fazendas, sítios e chácaras produtivas sem que estas percam sua função original de produção de alimentos ou matérias-primas.

A definição deste tipo de imóvel gera um conflito aparente entre a legislação municipal e a federal. Pelo Código Tributário Nacional (CTN), a localização em área dotada de melhoramentos públicos (como iluminação, esgoto e escolas) caracterizaria o imóvel como urbano, sujeito ao IPTU. No entanto, a jurisprudência brasileira, consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), estabeleceu que o critério determinante não é a localização geográfica, mas sim a destinação econômica da terra. Portanto, se o imóvel é utilizado para exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, ele permanece classificado como rural para fins tributários.

Para o produtor rural, entender essa classificação é vital para a saúde financeira do negócio. A manutenção do status de imóvel rural, mesmo em zona urbana, garante a incidência do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) em vez do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Como o ITR possui alíquotas geralmente menores e baseadas na produtividade da terra, enquanto o IPTU é calculado sobre o valor venal do imóvel (que tende a valorizar muito em áreas urbanas), a correta classificação representa uma diferença significativa no custo fixo da propriedade.

Principais Características

• Localização Geográfica: O imóvel situa-se dentro do perímetro urbano legalmente delimitado pela prefeitura, muitas vezes servido por infraestrutura como ruas pavimentadas e rede elétrica.

• Destinação Econômica Rural: A característica fundamental é o uso do solo para atividades produtivas primárias, como agricultura, pecuária, apicultura, avicultura ou agroindústria, e não para moradia urbana ou lazer.

• Regime Tributário Federal: Apesar da localização, o imóvel sujeita-se à tributação federal (ITR) e não à municipal (IPTU), conforme entendimento pacificado pelos tribunais superiores.

• Cadastro no INCRA: A propriedade deve possuir o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) ativo junto ao INCRA, documento indispensável para comprovar a natureza rural.

• Função Social da Terra: A manutenção do status rural está atrelada ao cumprimento da função social da propriedade, ou seja, a terra deve ser produtiva e respeitar legislações ambientais e trabalhistas.

Importante Saber

• Critério da Destinação vs. Localização: O STJ definiu que a finalidade econômica do imóvel prevalece sobre sua localização topográfica. Se houver produção rural comprovada, o imposto devido é o ITR, independentemente de haver asfalto ou iluminação pública na porta da propriedade.

• Vedação à Bitributação: É ilegal a cobrança simultânea de IPTU e ITR sobre o mesmo imóvel. Caso a prefeitura emita o carnê de IPTU para uma área produtiva, o produtor não deve pagar ambos; deve-se buscar a anulação da cobrança municipal.

• Necessidade de Comprovação Robusta: Para migrar do IPTU para o ITR ou manter-se no regime rural, o proprietário deve apresentar provas documentais da atividade, como Notas Fiscais de venda de produção, compra de insumos, registro de produtor rural e declarações de vacinação de rebanho.

• Direito à Repetição de Indébito: Produtores que pagaram IPTU indevidamente sobre áreas de produção rural nos últimos cinco anos têm o direito legal de solicitar a restituição dos valores pagos a mais junto ao município.

• Diferença de Custo: A alíquota do IPTU pode chegar a até 15% do valor venal em casos progressivos, enquanto o ITR tem alíquotas reduzidas (iniciando em 0,03%) que diminuem conforme o Grau de Utilização da terra aumenta, incentivando a produtividade.

• Processo Administrativo: A alteração de cadastro geralmente exige um processo administrativo na prefeitura local para impugnar o lançamento do IPTU, onde se deve demonstrar inequivocamente a exploração rural da área.