Artigos sobre Valor da Terra Nua

O que é Valor Da Terra Nua

O Valor da Terra Nua (VTN) é um conceito fundamental na economia rural e na legislação tributária brasileira, referindo-se ao preço de mercado do imóvel rural despido de quaisquer benfeitorias, culturas ou investimentos agregados. Em termos práticos, é o valor do solo em si, considerando sua localização, dimensão e aptidão agrícola, mas excluindo construções (como casas, galpões e cercas), instalações, pastagens formadas, culturas permanentes e temporárias, bem como florestas plantadas. Para fins fiscais, o VTN reflete o preço que a terra alcançaria em uma transação de compra e venda à vista, em condições normais de mercado, na data de 1º de janeiro do ano da declaração.

No contexto do agronegócio brasileiro, a definição correta do VTN é crítica para o cálculo do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR). Ele serve como a base de cálculo para se chegar ao Valor da Terra Nua Tributável (VTNt). A Receita Federal utiliza esse indicador para assegurar que o tributo incida apenas sobre o patrimônio fundiário básico, isentando o produtor de ser taxado sobre os investimentos produtivos que realizou na propriedade. Portanto, compreender o VTN é essencial não apenas para a conformidade legal, mas também para a gestão patrimonial, pois valores incorretos podem levar a multas ou distorções no cálculo de ganho de capital em uma futura venda.

A determinação desse valor não é arbitrária. Desde a Instrução Normativa RFB nº 1.877/2019, as prefeituras municipais têm a responsabilidade de informar à Receita Federal os valores médios do VTN por hectare para diferentes aptidões agrícolas (lavoura, pastagem, silvicultura, etc.). Isso criou um sistema de referência cruzada, exigindo que o produtor rural esteja atento aos valores praticados e informados pelo município onde sua propriedade está localizada, garantindo que sua declaração esteja alinhada com a realidade de mercado da região.

Principais Características

• Exclusão de Benfeitorias: A característica central do VTN é a total desconsideração de valores agregados por construções, instalações elétricas, hidráulicas, cercas, currais, bem como a cobertura vegetal plantada (lavouras e pastagens cultivadas).

• Referência de Mercado: O valor deve refletir o preço de mercado para terras com as mesmas características na região, considerando a data-base de 1º de janeiro do ano de exercício da declaração.

• Classificação por Aptidão: O VTN varia significativamente dependendo da aptidão agrícola do solo (lavoura de aptidão boa, regular ou restrita; pastagem plantada; silvicultura ou pastagem natural; e preservação da fauna ou flora).

• Base para o ITR: É o componente primário para o cálculo do imposto devido. O imposto final é obtido multiplicando-se o VTN Tributável pela alíquota correspondente, que varia conforme a área total e o Grau de Utilização (GU).

• Padronização Municipal: Os valores de referência são frequentemente fornecidos pelas prefeituras através do Sistema de Preços de Terras (SIPT), visando uniformizar os dados e evitar subavaliações fiscais.

Importante Saber

• Laudo Técnico de Avaliação: Caso o produtor discorde dos valores de referência divulgados pela prefeitura (SIPT), é recomendável contratar um profissional habilitado (engenheiro agrônomo) para elaborar um Laudo Técnico de Avaliação da propriedade, seguindo as normas da ABNT (NBR 14.653), para justificar o valor declarado.

• Impacto no Ganho de Capital: Declarar um VTN muito baixo pode reduzir o ITR anualmente, mas gerará um imposto sobre Ganho de Capital muito maior no momento da venda da fazenda, pois o lucro imobiliário será calculado sobre a diferença entre o valor de compra e venda.

• Malha Fina: Discrepâncias significativas entre o valor declarado pelo produtor e o valor de referência informado pelo município à Receita Federal são a principal causa de retenção da declaração na malha fina do ITR.

• Atualização Cadastral: Alterações na área do imóvel, mudanças de titularidade ou desmembramentos exigem a atualização no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR) e podem influenciar a reavaliação do VTN.

• Diferença de VTN e VTNt: É crucial distinguir o VTN (valor total da terra nua) do VTNt (Valor da Terra Nua Tributável). O VTNt é a parte do VTN que efetivamente paga imposto, obtido após a exclusão das áreas de proteção ambiental e reserva legal (que são isentas).